住まいを売りたいとき・買いたいとき／住まいを借りたいとき・貸したいとき／定期借家Ｑ＆Ａ

媒介契約は３ヶ月以内
不動産売買の仲介を不動産業者に依頼する契約。
３ヶ月以内の期間で契約されます。
３ヶ月後、引き続き同業者に依頼する場合は、新たな契約になります。
３種類の媒介契約

現在のローン残債を確認
現在支払い中のローンの残高をチェックしましょう。

資金計画をしっかり立てましょう
現在のマンションがいくらで売れるか、購入する住宅価格、諸経費(仲介手数料、税金、国保料など）

確実に売ることが先決
買い替えは、２つの売買を同時に進めることになります。
現在、住んでいるマンションを間違いなく売却し、代金を確実に手にしなければなりません。
買い替え物件の購入資金計画が崩れてしまいます。
最悪の場合、現在のローンと新しいローンの２つのローンを抱えることになります。

気に入った物件があり、その部屋を契約前に押さえておくという意味で、数万円のお金を預ける場合があります。
この金銭は｢申込金｣といいます。
契約が成立後、引き渡し前までに支払われ、契約代金の一部となる金銭を｢手付金｣といいます。
万一その物件をキャンセルした場合には、｢申込金｣は返却されます。ただし、契約後のキャンセルの場合は、戻りません。

水回りや押し入れ、納戸といったところは、カビや水漏れがないかを注意して確認。
その場で業者や大家と交渉して修理してもらいましょう。入居後に気がつけば、現入居者の責任として退去時に修繕費を請求されることがあります。水漏れの場合は、自分だけの被害にとどまらず、階下の入居者にも迷惑がかかります。
万一に備えて、保険に加入しておくのも一法です。

即サインをしてしまうのはトラブルの元です。
建物の構造や設備等の説明を業者から受けてください。
この説明を「重要事項説明｣といいます。重要事項説明書には取引主任者の記名押印がなければなりません。
もちろん説明も取引主任者が行わなければなりません。

契約が満了している場合は、敷金は戻ります。
部屋の修繕費用と敷金を相殺する場合は、原状回復義務の範囲、敷金が充当される予定の有無等が契約書、重要事項説明書に記載されているかを確認の上、金額を見積書で確認しましょう。

A.1主な違いは以下のとおりです。

• ｢定期借家｣である旨を明記して書面によって、契約しなければなりません。
• ｢更新がないこと｣を契約書に明示しなければなりません。更新という概念はありませんので、継続させたいときは再契約という形を取ります。
• 期間1年以上の定期借家契約では、期間満了の1年前から６ヶ月前までの間に貸し主が
• 借り主に契約満了の事前通知をする旨を明示しなければなりません。
• 特約を結ぶことにより、法第３２条(借賃増減請求権)の規定が適用除外になります。つまり、特約条件によって賃料改定が可能になります。

A2.事業用の契約と居住用の契約の違いがあります。

• 事業用契約の場合は、可能です。
• 居住用契約の場合は、当分の間切り替えを認めないこととされています。

A3.

• ２００�u未満の居住用の契約の場合は、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは借り主は中途解約の申し入れをすることができます。
• その場合、契約は申し入れの日から1ヶ月で終了することとされています。
• 事業用の契約または２００�u以上の居住用の契約の場合は、特約を結ぶことにより、可能となります。

A4.次のような項目の明記が必要になります。

• 契約期間について｢本契約は、契約期間の満了をもって終了するものであり、更新することはできない｣旨を明記します。
• 期間が1年以上の場合は、｢契約期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に貸主が借主に対し、賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、通知の日から６ヶ月間は契約の終了を借主に対して対抗できない｣旨、明記します。
• その他の合意に基づく特約条項として、賃料改定・算定に関するルール、現金以外の一時金に関するルール、中途解約に関するルールを定めることが考えられます。

A5.

• 従来の普通賃貸契約であったものとみなされます。
• 争いになった場合は、説明の際に交付した書面と引き換えに、賃借人からの書面の受領書を受け取り、それを保管しておいて、裁判所に提出し立証する方法が考えられます。